热点城市楼市热度的回落也意味着整个房地产行业下行压力持续加剧，若不能及时止跌，后期也将成为压垮行业信心的“最后一根稻草”。
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
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步入11月以来，伴随着中央“金融16条”强力纾困房企，地方政策也持续边际松动，即便是前期热点城市诸如上海、北京、杭州、成都等“四限”政策也有不同程度的松绑，究竟热点城市一系列政策出台背后动因几何？又能否扭转当前成交疲软的困境呢？
沪京杭蓉等热点城市“四限”局部松绑
调控稳楼市意图显著
纵观近期地方政策出台情况，一个最为显著的特征便是热点一二线也开始下场救市、动作频频，政策力度也开始涉及“四限”的局部松绑：上海临港(600848)人才购房门槛再降、北京两片区商品房不再执行“双限购”、杭州二套房首付最低四成，首套房“认房不认贷”、成都限购政策更是“一放再放”，同时优化摇号新规等。横向对比，杭州、成都的政策纾困力度还是要显著高于北京、上海。
事实上，早在9月杭州富阳、萧山等城市边缘、去化压力较大的区域，限购政策便有“松动”迹象：已落户或在有社保缴纳记录的非户籍家庭，可在富阳区和萧山部分区域购房，户籍家庭购买第二套住房不受落户满五年的限制等，本月更是松绑限贷，市内无房但有已还清的贷款记录的，再次购房按首套房贷款政策执行，二套房最低首付比例降至40%，首套、二套房贷利率最低降至LPR-20BP、LPR+60BP，持续扩充居民购买力。
成都如是，本月频频发文松绑“限购”：11月10日，经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间等限制；11月17日限购政策持续调整，除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域；有工作无户籍刚需可在三圈层购房1套用于自住，同时优化摇号政策，仅建面200平以下且登记人数大于房源数2倍的楼盘才需摇号。
结合中央政策导向，仅在二十大提及“房住不炒，租购并举”，而后加强了对于涉房融资的扶持力度，对于地方调控政策还是给予了更多自由度，可以因地制宜，因城施策，只要不违背“房住不炒”主基调（保障刚需、满足改善，鼓励自住，抑制投机），基本都可获批，与此前南京、苏州政策“一日游”早已不可同日而语。
热点城市去化率转降预示行业下行风险加剧
“保温”愈显刻不容缓
之所以政策纾困“不遗余力”，与当前全国低迷的市场环境密不可分。“金九银十”爽约，下行压力加剧。据CRIC监测数据，100个重点城2022年10月成交2983万平方米，环比下降1%，前10月累计同比降幅仍达到了38%，创3年同期新低。
更为关键的是楼市下行压力和潜在风险已由原来非热点城市逐步向热点城市蔓延，这也是京沪杭蓉等热点城市“四限”局部松绑的核心原因。众所周知，北京、上海、杭州、成都一直算是2022年楼市“领头羊”，项目开盘去化率高位持稳70%以上，处于各城市前列，但是步入三季度以来伴随着供应的持续放量，市场成交也显露出疲软态势：
以上海2022年目前入市的六个批次项目来看，前三个批次热度逐步提升，但从第四批次开始出现转淡迹象。第四批次项目认筹率下降至134%，触发积分概率下降至33%，而10月主力供应的第五批次，受供应结构影响，目前开盘24个项目，认筹率仅116%，触发积分概率下降至28%，去化率仅为55%。而从六批次目前开盘的8个项目来看，去化率更是降至45%。
杭州如是，随着二圈层供应量上升，去化率也由9月的89%降至10月85%，从CRIC监测的杭州2022年10月去化率低于30%的部分项目情况来看，除了富阳、临平等远郊区域的项目，还有少数钱塘和萧山区的项目也存在去化不佳的情况，板块内部分化也开始逐步显著。
成都“银十”成色同样不佳，房企推盘积极性不高，仅24个项目开盘，因单盘所推套数较少，故整体推盘量环比下降15%，同比腰斩。认购量随热盘的增加而结构性拉升，本月认购量环比小涨约2成，整体去化率提升至64%，属于中高位水平。项目分化显著，本月共18个项目有摇号动作，7个项目触发熔断，主要为高性价比盘，剔除审判后认购率仅为30%。值得关注的是，多数项目开启了打折促销模式，工抵房、员工房、渠道房层出不穷。即便是品牌开发商保利、万科、金科、龙湖等部分项目最低折扣也可达9-9.5折。
不得不说，热点城市楼市热度的回落也意味着整个房地产行业下行压力持续加剧，若不能及时止跌，后期也将成为压垮行业信心的“最后一根稻草”。
京沪定向“松绑”力度小作用有限
杭蓉新政或将助力外围区域企稳止跌
而就政策纾困效果来看，我们认为，还是应当结合纾困力度来综合分析。从较早发布政策的上海、北京来看，因新政主要集中在城市局部区域且放松力度有限，对于整体成交拉动作用并不明显。以上海临港新城片区为例，10月末新政发布后，的确在近2周周成交套数跳增至300套以上，但是与8-9月周均对比来看仍然呈现出“比上不足”，尚未达到9月同期水平，而对于上海整体成交的拉动作用更是寥寥。
而从近期刚刚发布政策的杭州、成都来看，杭州限贷松动纾困力度相对较大，首套房“认房不认贷”，二套房降首付的确起到了短期内扩充居民购买力的作用，但是因短期杭州二圈层供应疲软，前期多盘入市又消耗透支了部分潜在需求，当前客户观望情绪依旧浓厚，并不急于入市，因而政策当前落地效果尚不及预期，后市随着供应量的增加，客户选房余地加大，需求还有进一步释放的空间。对于成都而言，将核心区域限购进一步打通给予了购房者更多的选择空间，但是基于当前低迷的市场环境，新房、二手房价均有不同程度下调，对于购房者信心影响还是比较大的，新政最多给予市场“企稳”的可能，要全面刺激需求回升还有较大难度。
供需端纾困加码
行业预期“见底”复苏，核心城市热度有望延续
鉴于本月从中央到地方，从房企端到需求端纾困政策频频，11-12月整体房地产市场有望实现真正“见底”，市场复苏行情也将正式开启。
短期来看，核心城市诸如上海、北京、杭州、成都前期高热虽有转淡迹象，但是考量到这类城市紧缩性调控尚未迎来全面解绑，若市场下行趋势延续，后续不排除持续松绑的可能，而长期被抑制的需求集中释放也会支撑其成交迅速“反弹”，因而预判后市，热度大概率延续。
对于弱二线和三四线城市而言，成交修复还需时间。一方面政策利好基本出尽，土地财政告急，短期内出台强力刺激性政策概率不大；另一方面，需求透支，收入压缩等不利影响使得当前购房者信心明显不足，只有等待行业基本面修复和核心城市热度传导，后续楼市才具备进一步复苏的可能。
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